В Казани не все собственники готовы управлять своим домом

ОПРОС

Как часто вы сталкиваетесь с нарушениями прав потребителей?

Каждый день
Иногда
Довольно редко
Никогда

 

Интернет-приемная

 

Горячая линия для потребителей

 

Нарушители прав потребителей

 

 

В Казани не все собственники готовы управлять своим домом

Вопросы управления многоквартирными домами в сфере ЖКХ – одни из самых животрепещущих для жителей современных мегаполисов, и население Казани – не исключение. Комитет жилищно-коммунального хозяйства Исполкома Казани выступил с инициативой дополнить Жилищный кодекс РФ четвертым способом управления МКД – через муниципальные унитарные предприятия (МУПы), что по замыслу жилищников позволит усовершенствовать правовую систему и предоставит жильцам дополнительное право выбора. О том, почему муниципалитет готов взять на себя функции управления домами, пробелах в федеральном жилищном законодательстве, а также правах и обязанностях жильцов рассказал председатель Комитета ЖКХ Исполкома города Искандер Гиниятуллин, сообщает пресс-сслужба Мэрии Казани.

В КАЗАНИ 80% ДОМОВ НАХОДИТСЯ ПОД УПРАВЛЕНИЕМ УК

Искандер Анварович, расскажите, пожалуйста, какие способы управления многоквартирными домами сегодня существуют?

И.Г.: Жилищный кодекс устанавливает три вида управления многоквартирными домами – управляющие компании (УК), товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы (ТСЖ и ЖСК) и непосредственное управление самих собственников. Правда, последний способ возможен только в домах с количеством квартир не более 16. При этом житель, каждый в отдельности, заключает договор с поставщиками услуг, ресурсоснабжающими организациями.

ТСЖ – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в доме. Далеко не всегда собственники хотят быть членами товарищества, они просто могут делегировать свои функции товариществу. Что касается УК, то это коммерческая организация в статусе юридического лица. Есть в Казани и такие примеры, когда в доме создано ТСЖ, которое нанимает для управления домом управляющую компанию.

Какой самый распространенный способ управления МКД в Казани? Есть ли статистика по количеству домов, выбравших тот или иной способ?

И.Г.: В Казани наиболее распространенный способ – это управление домом через управляющие компании. В общей сложности таких домов насчитывается порядка 80%. Далее по популярности у жителей идут товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы. Непосредственное управление самими собственниками есть только в нескольких домах.

Как собственнику определиться, какой способ управления лучше выбрать?

И.Г.: Сказать, что есть преимущества у того или иного способа управления МКД, достаточно сложно. По большому счету, выбор зависит от степени участия в жизни дома самих собственников. В любом случае, какую бы форму управления жильцы не выбрали, они должны понимать, что несут ответственность за содержание своего имущества, у них есть определенные права и полномочия. Необходимо владеть элементарными техническими знаниями, знать и понимать, как устроен дом, какое оборудование в нем используется.

В ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ НЕТ ЗАКАЗЧИКА ПО УПРАВЛЕНИЮ ДОМОМ

В действующих сегодня нормативных документах в сфере жилищного законодательства установлен порядок управления МКД собственниками. Однако готовы ли жильцы взять на себя ответственность за управление домом?

И.Г.: К сожалению, сегодня мы видим, что далеко не все собственники готовы эффективно управлять своим домом. Приходится слышать от жильцов жалобы по поводу того, почему муниципалитет принял то или иное решение при формировании тарифов. У нас в этом случае ответ один – муниципалитет тоже является собственником неприватизированного жилья, его в Казани насчитывается около 10%. И мы, как собственники, обязаны по закону принимать решения, касающиеся управления имуществом, в том числе - устанавливать плату за содержание муниципального жилья. Жилищный кодекс говорит при этом, что если собственники не определились с выбором УК или не приняли решения по стоимости услуг, то управляющая организация руководствуется решением муниципалитета. Поскольку в абсолютном большинстве домов Казани собственники сами не принимают решения о стоимости услуг по содержанию их имущества – в них действуют тарифы, которые устанавливает муниципалитет. Хотя, повторюсь, мы их принимаем только для своего жилья, то есть для этих самых 10% неприватизированных квартир.

Примеры, когда собственник сам принимает решение относительно тарифов, в Казани тоже есть, но их можно по пальцам пересчитать, в основном это встречается в домах, где существуют отдельные ТСЖ или ЖСК, однодомовые УК. К сожалению, в Казани инициативы по этому вопросу у жителей нет. Гораздо проще заявлять, что «какой-то дядя пришел и установил непонятный тариф, а я должен платить».

Сегодня в жилых домах нет, к сожалению, класса собственников, способных и готовых в рамках действующего законодательства реально поставить задачу перед управляющей организацией по содержанию общедомового имущества. Когда мы переступаем порог квартиры, то прекрасно понимаем при этом, что в своей квартире мы хотим и должны делать, чтобы обеспечить комфортное проживание – сколько раз в неделю мыть полы, а сколько раз, скажем, пылесосить; когда надо мыть окна, а когда красить рамы. Если мы затеяли у себя в квартире ремонт, то мы четко представляем, что именно мы хотим сделать, и сколько нам это будет стоить. Никто при этом не пишет письмо Путину с жалобой, что в квартире маляр не той краской покрасил стену. Хозяин берет маляра «за шкирку» и заставляет работу переделывать. В случае же с общедомовым имуществом точно такого же маляра собственник за шкирку не берет, а садится и пишет Путину. Это не аллегория какая-то, таких писем хватает в нашей почте. При этом мы понимаем, что это не вина собственников, а скорее их беда. Во многом это предопределено действующим законодательством.

Приведу еще один простой пример – гаражный кооператив. У него есть коммуникации, кровля, стены, прилегающая территория – то есть это многоквартирный дом в миниатюре. Но почему-то проблем с управлением гаражом ни у кого не возникает, жалобы  президентам не пишут, на прием с проблемами содержания гаражного кооператива в муниципалитет люди не ходят. Если проворовался председатель - собрались пайщики и общим решением выгнали его, если протекает крыша, собрали деньги и наняли кровельщика отремонтировать. В гараже, своей квартире или дачном участке вопросов с управлением собственностью ни у кого не возникает.

Что вы понимаете под участием собственников в управлении домом, какие обязанности в этом случае ложатся на их плечи?

И.Г.: Во-первых, собственники должны знать, что же входит в состав их имущества, их дома. Для этого необходимо переписать общедомовое имущество, начиная от песочницы во дворе и заканчивая системой отопления. Этот перечень должен быть утвержден решением собрания собственников. Во-вторых, собственники должны утвердить перечень работ, которые необходимо выполнять для содержания этого имущества. Например, сколько раз помыть в неделю полы в подъезде, когда и в каком объеме ремонтировать трубопроводы, обслуживать лифт и так далее. Минимальный обязательный перечень работ утвержден постановлением Правительства РТ.

Следующий этап – это установить стоимость обслуживания, то есть сесть и посчитать, сколько будет стоить помыть полы, прибить доску, покрасить цоколь. Эта сумма делится среди собственников, пропорционально площади их помещений и в итоге получается готовый тариф в пересчете на квадратный метр.

Когда все эти три шага пройдены, собственники должны дать поручение выбранной ими управляющей организации обеспечить выполнение утвержденного собственниками перечня мероприятий по содержанию их дома. В дальнейшем, в установленные сроки управляющая организация должна отчитываться перед собственниками о выполнении порученной работы, о расходовании средств, вместе с собственниками разрабатывать планы предупредительного ремонта дома.

Согласитесь, выглядит изложенное пугающе! И действительно, провести всю эту работу качественно, реально оценить затраты, определить необходимые виды работ, проследить качественное исполнение этих работ сегодня мало кто из собственников готов, и по факту, конечно, эта работа выполняется собственниками в единичных случаях.

ЛИШЬ 10% ЖИЛЬЦОВ СОСТОЯЛИСЬ КАК СОБСТВЕННИКИ

По вашему мнению, чем объясняется такое поведение собственников? Проводится ли с населением разъяснительная работа?

И.Г.: Пассивность собственников в управлении общедомовым имуществом объясняется тем, что само понятие «общедомовое имущество» – это некая эфемерная субстанция, которую воспринять невозможно! Нет в мире примеров, чтобы в масштабах целой страны жилье принадлежало людям на долевой основе! Что значит долевая собственность на общедомовое имущество? Что из этого списка принадлежит лично мне? Лифт? Часть лестничного марша? Сколько-то метров трубы? Или, например, песочница со скамейкой во дворе? Смешно, но это именно так – выделить в натуре долю в общедомовом имуществе нельзя, запрещает ЖК РФ. А управлять этим – надо, собственник обязан. Вот и возникает конфликт между жителями верхних и нижних этажей – что чинить в первую очередь: текущую крышу или трубы в подвале? А чаще всего и конфликт не возникает. Люди просто устраняются от всего этого и садятся писать письма президенту…

В Казани созданы условия для обучения собственников, этим занимаются как общественные, так и бюджетные организации. Мы проводим семинары, есть курсы для старших по домам при районных администрациях. В каждом районе есть специальные учебные классы, где людям готовы рассказывать, объяснять и показывать, как управлять домом. Но ведь жильцов на курсы силой не загнать, а по собственному желанию туда приходят единицы. Кроме того, старший по дому – для многих это «крайний», которому денежное вознаграждение должны платить сами жители. Но примеров, когда жильцы готовы платить своему соседу деньги – опять же единицы. Если в Советском Союзе дома строили для своих работников  предприятия и организации, где все друг друга знали, то сегодня в одном доме живет настолько разношерстный народ, что соседи не знают друг друга даже в лицо. Взаимодействия между жильцами практически нет, как они могут принять коллективное решение?

Для выхода из сложившейся ситуации вы предлагаете дополнить жилищный кодекс четвертым способом управления – через МУПы. Расскажите о нем подробнее.

И.Г.: Мы считаем, что перечень способов управления МКД необходимо дополнить, дать право управлять домом и муниципалитету. Сегодня законы, которые принимаются в сфере жилищного законодательства, с каждым шагом все больше внедряют государство в сферу ЖКХ. Это находит отражение и в государственном регулировании тарифов, и в лицензировании УК, возврате к единым расчетным центрам, создании глобальной информационной системы ЖКХ. Сюда же относится закон о капитальном ремонте, который функции заказчика по капремонту передает государственному органу.

Но самое главное, то с чего надо было начинать – это вернуть государство в вопросы управления домами. Получается, что у самого главного дела в сфере ЖКХ сегодня нет хозяина, заказчика. Жилищный кодекс, который приняли в декабре 2004 года, предположил, что все жители России с 1 января 2005 года вдруг стали самостоятельными собственниками, которые готовы управлять домами. На практике получается, что жители не хотят и не могут это делать. За эти 10 лет, что существует ЖК РФ, в Казани всего 10% домов выбрали управление однодомовыми ТСЖ, которые были созданы самостоятельно, без участия застройщиков и муниципалитета. За 10 лет работы жилищного кодекса лишь 10% жильцов состоялись как ответственные за судьбу своих домов собственники. Если мы будем развиваться такими темпами, то все жильцы города станут собственниками только через сто лет. А ведь все эти сто лет домами надо управлять.  Еще пример. Согласно требованию жилищного законодательства до 1 июля 2012 года в каждом доме, где есть УК, жильцы должны были создать совет многоквартирного дома. Предполагалось, что Совет МКД будет представлять интересы сосбственников в повседневной работе с УК. Так вот из более 3000 домов жильцами эти советы самостоятельно были созданы в 4 домах! Это даже не 10%, а 0,1%. Таков масштаб проблемы. 

Если четвертый способ управления МКД будет принят, то не лишит ли он собственников возможности управления домом? У жильцов по-прежнему останется право выбора?

И.Г.: Решение о том, кто будет управлять домом – собственник, муниципалитет, УК или ТСЖ – жители будут принимать на голосовании. В любой момент жильцы, когда осознают готовность самим управлять, могут отказаться от выбранного первоначально способа. Мы не хотим, чтобы весь жилой фонд города управлялся муниципалитетом. Мы двумя руками  за то, чтобы все 5 с лишним тысяч домов, которые есть в Казани, управлялись частными компаниями, ТСЖ и ЖСК, но чтобы управлялись квалифицированно, добросовестно, чтобы не требовалось наше  вмешательство. Мы же не лезем в гаражные кооперативы, в квартиры граждан! У муниципалитета, у Комитета ЖКХ и так много вопросов, которыми мы должны заниматься в рамках своих полномочий. Перед нами стоят задачи  развития городского хозяйства, вместо этого мы вынуждены заниматься вопросами эксплуатации частного имущества. И частное ООО мы не намерены заменять муниципальным предприятием. Мы лишь предлагаем людям выбор – продолжать жаловаться, или признать свою - пока! неготовность и делегировать полномочия по управлению домом муниципалитету.

ПОДЪЕЗД – ПРОДОЛЖЕНИЕ УЛИЦЫ ИЛИ ДОМА?

Насколько известно, сегодня в жилищном законодательстве есть препоны, препятствующие внедрению способа управления МКД через муниципалитеты?

И.Г.: Закон ограничивает управление МКД вышеперечисленными тремя формами. Многие говорят, что ничто не мешает муниципалитету создать МУП, и управлять домом. На самом деле мешает: например законы «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» и «О Государственных и муниципальных унитарных предприятиях» не разрешают муниципалитету эту деятельность.

При этом у  муниципалитета есть отработанная система муниципального заказа, финансового и технического контроля. Никаких проблем в реализации предложенной нами схемы нет, но сегодня мы этого права лишены.

Поэтому очень важно, чтобы нам предоставили возможность на законных основаниях выступать от имени большинства собственников.

Как-то в интернете мы провели опрос «Что для вас подъезд: продолжение улицы или дома?». 60% респондентов ответило, что это - продолжение улицы, соответственно они относятся к подъезду как к улице. Да, я не могу приватизировать здесь лифт или лестничный марш, но все равно это мое, я регулярно им пользуюсь. Если этой лестницы или лифта не будет, я же не смогу подняться к себе на этаж. Все это говорит о том, что хозяйского отношения в рамках долевой собственности на общедомовое имущество нет и вряд ли появится.

Как скоро четвертый способ управления МКД начнет действовать в наших реалиях? Подготовлена ли почва для этого, приняты ли нормативные документы?

И.Г.: Мы внесли предложение, доложили об этом Мэру Казани и Президенту Татарстана. Наша инициатива нашла понимание и поддержку, как у руководства города, так и республики. Были отданы поручения Министерству строительства, архитектуры и ЖКХ РТ, Министерству юстиции РТ, Аппарату Президента подготовить законопроект на федеральном уровне. Сегодня пакет документов сформирован, он прошел экспертный совет и внесен на согласование в Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РФ. После этого Госсовет Татарстана будет формировать законодательную инициативу для внесения предложения в Госдуму, чтобы принять поправки в действующее законодательство. Учитывая, что республика представлена в Госдуме активными, толковыми депутатами, я рассчитываю, что окончательное решение будет принято в этом году, и уже в следующем году мы сможем прийти к населению с этим предложением.